Sulla divisione della casa familiare in comproprietà tra gli ex coniugi.

Con l’Ordinanza n. 33069/2018, pubblicata il 20 dicembre 2018, la Corte di Cassazione, II° Sezione Civile, ha confermato il proprio consolidato orientamento affermando che l’assegnazione in godimento della casa familiare in favore dell’ex coniuge convivente con i figli non può essere considerata in occasione della divisione dell’immobile in comproprietà tra gli ex coniugi al fine di determinare il valore di mercato del bene, qualora l’immobile venga attribuito al coniuge titolare del diritto al godimento stesso.

Diversamente, si realizzerebbe una indebita locupletazione in favore del coniuge assegnatario dell’immobile, dato che questi, dopo la divisione, potrebbe alienare il bene a terzi senza alcun vincolo e per il prezzo integrale.

La questione nasce dal fatto che, come noto, un immobile occupato (in virtù di un contratto di locazione, di un diritto di usufrutto o di un provvedimento giudiziale che ne attribuisce il godimento al genitore convivente con i figli) subisce una notevole decurtazione del valore di mercato in ipotesi di vendita a terzi e ciò a causa della sua indisponibilità di fatto. L’acquirente, infatti, non avrà alcuna possibilità di disporre del bene sino alla scadenza del diritto dell’occupante ad abitarlo (scadenza diversa a seconda della natura del diritto).

Orbene, di tale decurtazione non può tenersi conto nell’ipotesi che la compravendita abbia luogo tra gli ex coniugi comproprietari del bene quando sia l’ex coniuge che vive già nell’immobile (in virtù di provvedimento giudiziale emesso in sede di separazione o di divorzio) ad acquistare la quota del 50% dell’altro e, pertanto, ricorrendo tale circostanza, il bene andrà stimato al valore di mercato senza alcuna decurtazione.

Quanto sopra deriva dal fatto che nella persona del coniuge affidatario o collocatario dei figli si riunisce il diritto di abitare nella casa familiare – che perciò si estingue automaticamente – e il diritto dominicale sull’intero immobile, che rimane privo di vincoli, sicché, dopo la divisione, il coniuge divenuto proprietario esclusivo del bene potrà venderlo a pieno prezzo di mercato.

Pertanto, in sede di valutazione economica del bene “casa familiare” nel giudizio di scioglimento della comunione, il diritto di abitazione conseguente al provvedimento di assegnazione non deve influire in alcun modo sulla determinazione del conguaglio dovuto all’altro coniuge.

Avv. Marta De Santis